Само че се оказва, че не е съвсем така. Защото сега тръгва нова "мода" - започват да ги пращат на арбитраж заради неплатените разходи за поддържането на входа, в който живеят (т.е. за разходите за чистачка, асансьор, осветление и прочие).
Как се прави? С решение на общите събрания на входовете и с договор, с който поддръжката на общите части се възлага на частна фирма. А в този договор се включва "арбитражна клауза".
Да припомним, че в началото на тази година бяха приети изменения в Гражданския процесуален кодекс и Закона за международния търговски арбитраж, с които "потребителските спорове" бяха буквално иззети от арбитражите - занапред те ще могат да се гледат само от държавните съдилища. Сумите, които всеки собственик на жилище в блок дължи за поддържане на общите части обаче нямат нищо общо със защитата на потребителите.
Освен това включването на арбитражните съдилища в междусъседските спорове освен, че не е незаконосъобразно, е и твърде примамливо като вариант: арбитражите са далеч по-евтин и по-бърз начин за разглеждането и решаването им, в сравнение с общите съдилища.
Не е за пренебрегване и фактът, че решенията на арбитражите са изпълнително основание, въз основа на което може директно да се издаде изпълнителен лист. Вярно е, че ГПК осигурява "бърза писта" за принудително изпълнение при наличие на подобни задължения и по искане на домоуправителите (законът дава възмоност на домоуправителя въз основа на решението на Общото събрание да си извади заповед за изпълнение срещу неизрядния съсед). Само една думичка: "възразявам", написана от длъжника, прехвърля производството отново в дългата съдебна фаза. И докато се стигне до реално принудително събиране на парите отнекоректния комшия минават месеци, а понякога и години.
Точно поради видимите предимства, които предлагат арбитражните съдилища в този вид спорове, все повече "етажни собствености" започнаха да се обръщат към тях. И тази практика, която доскоро беше популярна само в големите комплекси от затворен тип край морето, вече се масовизира.
Входовете прехвърлят както задължението за поддържане, така и главоболията по принудителното събиране на вземанията на външни фирми, като така си спестяват и разправиите със съседите. И с лекота се съгласяват с арбитражните клаузи в този вид договори.
Въпросът обаче е, че за да бъде това разрешение законосъобразно, е необходимо преди всичко друго да бъдат спазени няколко задължителни условия. Какви - казва Решение №48 от 23 май 2017 г. по т.д. №2541/2016 г. на Първо т.о. на ВКС.
Най-общо съдът казва, че за да е налице валидна "арбитражна клауза" в договора с фирмата, на която се възлага поддържането на входа и тази клауза да е обвързваща за обитателите на етажната собственост, е необходимо на първо място да има законосъобразно проведено Общо събрание на етажната собственост, което да вземе няколко отделни решения.
С първото от тях се упълномощава домоуправителя да сключи договор за поддръжка с избраната фирма. И понеже обичайната пракика е да се уговори фирмата да събира директно от собствениците на жилища дължимите от тях вноски за поддържката - трябва да се гласува размерът на задълженията за всеки конкретен обект. Много важно е Общото събрание изрично да гласува и да упълномощи домоуправителя да подпише арбитражно споразумение /клауза/ в договора с фирмата.
Справедливостта изисква всеки да си плаща вноските към входа, а "тарикатите", които се крият или отказват да го правят - да могат да бъдат принудени на това бързо и с минимум усилия от страна на съседите. Но това трябва да стане законосъобразно. А ако има проблем - има и способи за защита. Те са два: на първо място да се поиска отмяната на решението на Общото събрание. Или да се атакува решението на арбитражния съд, ако се стигне дотам.
Най-важното, което трябва да запомните за тези два способа за защита, са сроковете. Защото ако ги пропуснете -"спасение" няма. Решението на Общото събрание на входа може да се оспори в 30-дневен срок от уведомяването за него по съответния ред, разписан в чл. 16 от ЗУЕС. А срещу решението на арбитражния съд може да предявите иск пред Върховния касационен съд в 3-месечен срок от уведомяването за него.
Така че - не избързвайте да хвърляте призовките от арбитражни съдилища. Нещо повече - четете ги внимателно. И още нещо: не подценявайте поканите да присъствате на събранията във входа. Или поне изисквайте от домоуправителя си да ви запознава с взетите решения. Нямате представа колко главоболия може да ви спести това.
Решение №48 от 23 май 2017 г. по т.д. №2541/2016 г. на Първо т.о. на ВКС:
"Касае се за договор по смисъла на чл.11, ал.1, т.11 от Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/. За сключването на такъв договор и предметния му обхват ЗУЕС предвижда приемане на решение на ОС на собствениците в етажната собственост за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо / физическо лице срещу възнаграждение, като ОС е това, което с решение следва да определи и конкретни правомощия на управителния съвет /управителя/, които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица /ЮЛ или ФЛ/. Следователно правомощията, които следва да се възложат на избраното от ОС на ЕС лице съобразно законовото изискване следва да са: 1/ конкретни; 2/ да са свързани с осъществяване на дейности по поддържане на общите части на сградата; 3/да са в кръга на правомощията на управителния съвет/ правителя/. В рамките на така очертаните от решението на ОС предели председателят на управителния съвет /управителят/ следва да сключи с избраното ФЛ или ЮЛ съответния договор за възлагане, арг. и от чл.19, ал.8 ЗУЕС.
Видно от съдържанието на протокола от осОС е взело решение по т.1 от дневния ред да се избере за фирма, която да поддържа сградата и общите части, [фирма] и този договор да се сключи между ЕС , представлявана от домоуправителя и [фирма]. Безспорно сред взетите решения не е прието конкретно такова за възлагане на управителя на ЕС да подпише договор за поддръжката на общите части с включена в него арбитражна клауза.
Сред нормативно предвидените правомощия на председателя на управителния съвет /управителя/ са : по чл.23, ал.3 ЗУЕС да представлява собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост; по чл.23, ал.4 ЗУЕС същият осъществява законно процесуално представителство от името и за сметка на етажните собственици пред съда по искове, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственика, ползвател или обитател, който не изпълнява решението на общото събрание или задълженията си по този закон. По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят на УС /управителят/ представлява собствениците, ако бъде упълномощен от ОС.
Съобразно правното си естество арбитражният договор представлява смесен институт, определян като процесуален договор. По своя фактически състав е договор и трябва да отговаря на изискванията за валидност на всяка една сделка, вкл. и специалните такива по ГПК и ЗМТА, които се поставят с оглед спецификата му: напр. относно форма, предмет и пр. Същевременно правните му последици не се изчерпват с облигационните отношения между сключилите го страни, а се проявяват и в областта на процесуалното право. Преди всичко арбитражният договор е процесуална пречка страните по него да упражнят правото си на иск пред съда за защита на имуществени права по материалноправния договор или на извъндоговорно основание, тъй като по тяхна воля този спор се отнася за разглеждане пред арбитражен съд. Следователно арбитражният договор/клауза по чл.19 ГПК представлява регламентирано от закона изключение от забраната по чл.14 ГПК да се дерогира подведомствеността на съдилищата по граждански дела.
С оглед посочената характеристика на арбитражния договор, правомощията на управителя на ЕС и предвидените по чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС предпоставки, за да породи правни последици арбитражната клауза по договор за възлагане на дейности по поддържането на общи части, сключен от управителя като представляващ етажните собственици, следва да има решение на ОС на етажните собственици за включването й в договора.
Предвид изложеното ВКС, състав на Първо отделение на Търговска колегия, счита, че е налице основание за отмяна на арбитражното решение по чл. 47, ал.1, т.2 ЗМТА.
http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.nsf/Keywords/E3F7875F3099EF4BC22581290021EC74
Няма коментари:
Публикуване на коментар