Неплатените сметки не са повод да се "режат" права на длъжниците

Може ли съседите да „наказват” собствениците, които не си плащат задълженията за поддържане на общите части – например като не им дават достъп до асансьора, когато той се ползва с чип?

Краткият отговор е: не.  Включително и с решение на общото събрание.

Етажният собственик има право да ползва общите части и не може да бъде лишен от това право, включително чрез решение на общото събрание на етажните собственици. А асансьорът безспорно е обща част.

В правомощията на общото събрание е да уреди реда за ползване на общите части на сградата, но не и да ограничи правото на отделен собственик да се ползва от правата си върху общите части.

В случаите, при които етажен собственик не заплаща дължими от него суми за поддръжка и управление на етажната собственост, общото събрание може да пристъпи към принудителното им събиране по реда на чл. 38 ЗУЕС - при наличието на съответните предпоставки и след покана за доброволно изпълнение, но не и да лишава отделен етажният собственик от правомощието му да ползва общите части. 

Ако все пак се стигне до такова „наказание” – то съседите рискуват да бъдат привикани в съда. Съгласно чл. 109 ЗС собственикът може да поиска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява правото си на собственост върху общите части от сградата-етажна собственост в пълен обем.

Как се атакува решение на общото събрание на входа?

Според Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание - чл.40 ал.1 от закона.

На първо място трябва да се отбележи, че право да оспорва решение на общото събрание има само собственик, за наемателите такава възможност не е предвидена.

Искът за тази отмяна трябва да бъде отправен до районния съд по метонахождението на имота.

По-важното, което трябва да се знае обаче е, че законът определя изричен срок, в който може да бъде предявен такъв иск. След изтичането му решенията на общото събрание, дори и да са неправилни, не могат да бъдат оспорени - те се стабилизират и задължават всеки от обитателите в една етажна собственост да ги спазва.

Какъв е този срок се казва в чл.40 ал.2 от ЗУЕС: 30 дни. Но не от гласуването, а от получаване на решенията, гласувани от общото събрание.

Как се свиква Общо събрание, когато домоуправителят не иска да го направи?

Законът за управление на етажната собственос /ЗУЕС/ е предвидил няколко решения при тази хипотеза.

На първо място би трябвало да се разгледа ситуацията, в която свикването се налага заради някакъв "неотложен случай". В такава ситуация всеки собственик сам може да поиска общото събрание да разгледа въпроса. Само че трябва много да се внимава какво се разбира под "неотложен случай". Защото незаконосъобразното свикване на събранието ще повлече след себе си и незаконосъобразност на взетите от него решения.

Законът казва, че неотложни са онези случаи, в които са налични "факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица". Т.е. трябва да са налице такива обстоятелства, които да застрашават съществуването на сградите или техните конструктивни елементи и инсталации, да съществува заплаха те да станат негодни за обитаване или да се застрашава животът и здравето на хората. Всичко останало не е "неотложен случай".


Само ако са налице такива обстоятелства е възможно общото събрание да бъде свикано от всеки собственик, при това незабавно - без да се чака да минат 7 дни от поканата към съкооператорите, достатъчно е те да са уведомени 24 часа преди събранието.

Същото може да се случи и в още една хипотеза: ако не е свиквано общо събрание повече от година. Тогава собственик или ползвател също може да иницира общо събрание.